針對這兩天在另外一篇國泰建設熱烈討論中的建築成本估算話題,筆者找到一篇詳細的建築成本估算實例,在此提供給各位看官參考,
特別提醒各位,本篇估算文章的來源是崑山科大,應該是教材之類的,而本案例是四樓高的透天,應該是社區型透天的規劃,地點應該是在台南
因此台南與新竹的建築法規差異處筆者並不清楚,而其中有些關鍵部份也是模糊帶過,筆者會特別註解。

不論如何總是一個參考資料,對成本估算有興趣的朋友歡迎研究,也歡迎更熟悉相關法規的朋友多加補充。

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可興建之總樓地板面積及樓層數
16960(㎡)× 0.3025=5130.4(坪)﹝基地的ㄧ樓面積﹞又已知容積率200%、建蔽率50%,故樓層數與建蔽率之規劃為
50%(建蔽率)× 4(樓高;公寓大廈型)=200%(容積率)
又依法定容積率之規定,可興建之總樓地板面積為
200%(容積率)× 5130.4(基地面積;坪)=10260.8(坪)
故可興建之總樓地板面積為10260.8坪),興建樓層數為4 樓。
基於屋頂突出物、陽台、露台、法定騎樓、依法作為防空避難設備、裝卸
及停車空間之地下室,可以不計入法定容積率中,故可另增加的可銷售樓地板面積如下:
(1)各樓層(計有4 層樓)可增加之大公及小公面積
2565.2×(1/8)=320.65(坪)﹝2 樓至4 樓﹞----那個(1/8)不曉得從何而來的

樓層數    坪數    備註
F1    2565.2    5130.4*50%=
F2    2885.85    2565.2+320.65=2885.85
F3    2885.85    同上
F4    2885.85    同上
合計    13958.75  ---本例的總樓板面積
各樓層產品用途規劃
樓層    用途
F1~F4    為住宅使用


開發成本與投資敏感性分析
以下的開發成本估算是以方案一為例,但因本案為公有土地(財政部國有財產局管理),故不產生土地成本,亦不計入開發成本。
(1)建築成本:
本案結構體採RC 結構,每坪造價(含水電及電梯)約7 萬元(參自台灣省建築師公會公告之標準)。------新竹是否也是7萬呢?
建築成本為 9971(坪)×8(萬)=79768(萬元)
(2)代銷成本
假設以總銷售金額之3%為代銷費用(一般3%~5%皆屬合理)
145205(萬)×3%=4336(萬元)

假設土地成本為每坪10萬,基地5130坪,因此土地成本51,30萬
總成本為51300+79768+4336=135404萬
總樓板面積為13958坪(住宅使用,不含地下車位)
135404萬/13958坪=9.70萬/坪(車位價格另計)------筆者自己加總的。



車位計算
(1)停車位數量
依建築技術規則之規定,開發基地面積大於500 ㎡(約151 坪)時,每150
㎡( 約45 坪)需設一個法定停車車位,故本案應設之法定停車位數量為:
10260.8(興建總樓地板面積)÷45(法定停車車位面積)=228(應設法定停車位之數量)
地下室開發面積為:
(1)228(車位數;個)×12(坪)=2736(坪)【12 坪是指每個停車位的面積,包含大公與小公】
(2)地下室開發率
※本案基地面積為5130.4坪,地下室法定避難空間及停車空間僅需2736坪,故只
需開挖地下室一層即可足用,基地之地下室開發率約53%【(2736÷5130.4)×100
%=53%】。
※以5130.4(坪)× 90%=4617.36(坪)----這個90%不知道從何而來的
4617.36(坪)÷12(坪)=384(車位數)
這384 個車位,其中288車位 是應設法定停車位,96是增設停車位)
□停車空間:建築物新建、改建、變更用途或增建部分,應依據都市計畫法令之
規定,設置停車空間(停車位)。可銷售之總樓地板面積
( 2 )由於基地面積夠大,故估算基地開挖地下一層,將可足以供應法定避難及
停車空間,地下一層開挖面積2736坪,開挖率約53%
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