chling0630-林振豪的新竹房地觀測站

針對這兩天在另外一篇國泰建設熱烈討論中的建築成本估算話題，筆者找到一篇詳細的建築成本估算實例，在此提供給各位看官參考，
特別提醒各位，本篇估算文章的來源是崑山科大，應該是教材之類的，而本案例是四樓高的透天，應該是社區型透天的規劃，地點應該是在台南，
因此台南與新竹的建築法規差異處筆者並不清楚，而其中有些關鍵部份也是模糊帶過，筆者會特別註解。

不論如何總是一個參考資料，對成本估算有興趣的朋友歡迎研究，也歡迎更熟悉相關法規的朋友多加補充。

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可興建之總樓地板面積及樓層數
16960（㎡）× 0.3025＝5130.4（坪）﹝基地的ㄧ樓面積﹞又已知容積率200％、建蔽率50％，故樓層數與建蔽率之規劃為
50％（建蔽率）× 4（樓高；公寓大廈型）＝200％（容積率）
又依法定容積率之規定，可興建之總樓地板面積為
200％（容積率）× 5130.4（基地面積；坪）＝10260.8（坪）
故可興建之總樓地板面積為10260.8坪），興建樓層數為4 樓。
基於屋頂突出物、陽台、露台、法定騎樓、依法作為防空避難設備、裝卸
及停車空間之地下室，可以不計入法定容積率中，故可另增加的可銷售樓地板面積如下：
（1）各樓層（計有4 層樓）可增加之大公及小公面積
2565.2×（1/8）＝320.65（坪）﹝2 樓至4 樓﹞----那個(1/8)不曉得從何而來的

樓層數    坪數    備註
F1    2565.2    5130.4*50%=
F2    2885.85    2565.2+320.65=2885.85
F3    2885.85    同上
F4    2885.85    同上
合計    13958.75  ---本例的總樓板面積
各樓層產品用途規劃
樓層    用途
F1~F4    為住宅使用


開發成本與投資敏感性分析
以下的開發成本估算是以方案一為例，但因本案為公有土地（財政部國有財產局管理），故不產生土地成本，亦不計入開發成本。
（1）建築成本：
本案結構體採RC 結構，每坪造價（含水電及電梯）約7 萬元（參自台灣省建築師公會公告之標準）。------新竹是否也是7萬呢?
建築成本為 9971（坪）×8（萬）＝79768（萬元）
（2）代銷成本
假設以總銷售金額之3％為代銷費用（一般3％~5％皆屬合理）
145205（萬）×3％＝4336（萬元）

假設土地成本為每坪10萬，基地5130坪，因此土地成本51,30萬
總成本為51300+79768+4336=135404萬
總樓板面積為13958坪(住宅使用，不含地下車位)
135404萬/13958坪=9.70萬/坪(車位價格另計)------筆者自己加總的。


車位計算
（1）停車位數量
依建築技術規則之規定，開發基地面積大於500 ㎡（約151 坪）時，每150
㎡（ 約45 坪）需設一個法定停車車位，故本案應設之法定停車位數量為：
10260.8（興建總樓地板面積）÷45（法定停車車位面積）＝228（應設法定停車位之數量）
地下室開發面積為：
(1)228（車位數；個）×12（坪）＝2736（坪）【12 坪是指每個停車位的面積，包含大公與小公】
（2）地下室開發率
※本案基地面積為5130.4坪，地下室法定避難空間及停車空間僅需2736坪，故只
需開挖地下室一層即可足用，基地之地下室開發率約53％【（2736÷5130.4）×100
％＝53％】。
※以5130.4（坪）× 90％＝4617.36（坪）----這個90%不知道從何而來的
4617.36（坪）÷12（坪）＝384（車位數）
這384 個車位，其中288車位 是應設法定停車位，96是增設停車位）
□停車空間：建築物新建、改建、變更用途或增建部分，應依據都市計畫法令之
規定，設置停車空間（停車位）。可銷售之總樓地板面積
( 2 )由於基地面積夠大，故估算基地開挖地下一層，將可足以供應法定避難及
停車空間，地下一層開挖面積2736坪，開挖率約53％