夾層屋合不合法??－chling0630-林振豪的新竹房地觀測站

什麼是挑高？什麼是夾層？搞清楚之後，你對這類產品的合法性才有清楚的認知。 (文章出處：智邦生活館-House 情報站)

明白法令規定
根據內政部營建署制定的「建築技術規則」規定，住宅類的建築物，除了地面層（地上一樓）和頂樓外，其他樓層原始設計的高度不能超過3米6，換言之，只有1樓和頂樓可以有樓層挑高超過3米6的彈性空間，至於事務所、辦公大樓、商場等商業大樓，則沒有樓層高度的設計限制，樓高可高於 3米6以上。
建築樓層高度限制很明確，住宅類建物如果要做夾層，只能在地面層（1樓）和頂樓兩個樓層做，這兩個樓層的高度既然能夠突破3米6的限制，做起夾層來，自然游刃有餘；例如挑高到4米2，夾層的高度可以做到2米高，對一般人的身高來說，進出不成問題，不論這個夾層空間要住人或作為儲藏室，都很好用。
至於其他樓層的高度受上限3米6的法令限制，就算硬要做夾層，夾層空間的高度也往往壓縮到1米7左右，相當勉強，雖然創造出新空間，但使用者往往要「卑躬屈膝」，進出不太方便。

合法夾層具備的條件

以上述1樓和頂樓的合法夾層來說，還必須符合以下二項條件：

條件一：合法夾層的樓地板建材應該是永久建材，夾層部分在建築設計之初就列入容積率計算，同時在建造執照中就已明顯加註，或另外以夾層的平面圖標示出來，而在建照的剖面圖中，也會清楚標示夾層空間的大小與形式。因此，如果在建築圖面上看不到這些標示，可以明確地說，這些夾層是違法的。
條件二：營建署規定1樓與頂樓合法夾層的面積，不能超過當層樓地板面積的三分之一，總面積上限在一百平方公尺以下；台北市進一步規範，要求在三分之一上限之外，可以做合法夾層的當層樓地板面積至少在80平方公尺以上，低於這個規模的樓層，並不符合做夾層的「經濟規模」。

避免違反法令

根據台北市建管處查獲的違法挑高夾層產品，都是以辦公用的「事務所」名義進行夾層的「二次施工」，也就是房子拿到使用執照之後，住戶才雇工裝潢施做夾層，這類住宅產品樓高超過3米6，有的4米，也有的是4米2，做起夾層來輕鬆、容易，但卻觸及法令問題！
根據營建署的規定，即便是商業與辦公大樓，也只能在1樓與頂樓的挑高空間施做夾層，而且必須是在建築設計之初，就申請施做，並在建築圖說上明確標示，列入產權追蹤；部分「市中心挑高小豪宅」利用樓層高度的優勢，向購屋消費者招手，的確頗具誘惑力，對不了解法令規定的消費者來說，很容易就有下訂的衝動。
事實上，在1樓和頂樓之外的樓層做夾層是會涉及法令問題的。幾年前，違法夾層屋熱賣，這項問題被熱烈討論，主管機關營建署一度要以高度1米7的「儲物空間」為違法夾層解套，但因外界的批評和考慮都市計畫容積管制等問題，最後作罷。因此，新推出的房地產個案，只要建築圖說沒有標示夾層位置、規模，都屬於非法增建，以目前中央與地方的違建處理政策，都是「即報即拆」。

合法購買保障權益

對於夾層的二次施工，目前法令明文規定營造廠不得為住戶二次施工施做夾層。但為了避人耳目，房地產業者通常會私下和購屋人協議，由業者轉介相關的營造商在事後代為施工。愈是在地價、房價昂貴的都會區，標榜「超值、創意空間」的夾層屋產品賣相就愈好，購屋人「以小搏大」的想法情有可原。但是，買房子是一項大資金的消費行為，如果買了房子還要躲躲藏藏設法蓋違建才能使用，未免也太辛苦了，所冒的風險也太大了。
以台北市為例，為了落實新違建「即報即拆」原則，現行法令已授權建管處查報人員可以會同警方強制進入民宅查看是否有夾層違建，如果你家正好是非法的夾層屋，只要有相處不睦的鄰居舉報，就可能讓人不堪其擾了。

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■如何區分「合法夾層」與「非法夾層」？ (文章出處：內政部營建署)

一、

購買預售屋：（包括尚未領得建造執照者、領得建造執照尚未施工者、已施工者、尚未領得使用執照者）

1.	購屋者可要求建商或售屋者出示主管建築機關原核准之圖說內容，查核該夾層之設置是否經該管機關核准，如該夾層未標示於核准圖說中，即屬違法。
2.	簽訂購屋契約時，如建商或售屋公司提及可於領得使用執照後再行二次施工者，即屬違法部分。
3.	無法自行判斷，可要求建商或售屋者出示建造執照，依執照號碼向當地主管建築機關查詢。
4.	建商或售屋者如無法出示建造執照，購屋者可向地方主管建築機關、行政院公平交易委員會、各級政府之消保官及消費者保護團體檢舉。

二、

購買成屋（包括已領得使用執照之房屋或二手屋）：

1.	合法夾層依法可辦理產權登記，非法夾層則無法辦理產權登記。依此原則，購屋者可按該夾層有無登記於產權面積中（即所稱權狀面積）或可否辦理產權登記加以判斷。
2.	可要求售屋者出示使用執照，依執照號碼向當地主管建築機關查詢。

如所購之房屋依上開之原則已認定不能加建﹁夾層﹂者，購屋者應
不得主動詢問建商或售屋者可否設置夾層，以免於日後產生糾紛時，難
以舉證，保護自身應有之權益。

■前言

由於民眾對於住的質與量之需求日漸提高，追求較多的居住面積，而建商為尋求較高的售價及銷售率，挖空心思推出挑空或複式樓層建築，並於預售房屋時，以不實的廣告銷售方法，灌輸購屋者「買小坪數可作大坪數使用」的錯誤觀念，肇致購屋者於建築物完工領得使用執照後，透過建商或自行以二次施工方式，擅自加設部份或全部樓板成為夾層屋，甚或增加一層，以增加使用樓地板面積，滿足其個人追求較大居住面積需求，但卻違反法令規定。

■法令解說

　　建築物主要係供人居住、工作或從事其他活動使用，為確保國人的居住環境品質；同時為利創造良好的空間環境，現行建築管理法令，除對於居室之淨高有不得小於二‧一公尺之規定外，建築物室內空間規劃，配合基地周圍環境或室內空間高低變化的需求，適當地提高部分居室的空間高度採用夾層與挑空設計，以創造活潑而富有變化的居住空間，藉以提昇國人的居住品質，是法令所允許的。因此有所謂「挑空」、「夾層」、「挑高」等名詞出現在建商之銷售廣告中，說明如下：

一、	何謂夾層所謂夾層係指夾於樓地板與天花板間之樓層；同一樓層內夾層面積之和，不得超過該層樓地板面積三分之一或一百平方公尺，超過者應視為另一樓層。夾層面積應計入樓地板面積檢討容積率，其經依法核准建造者，即可登記產權。
二、	何謂挑空所謂挑空係指部分居室例如客廳，提高其樓層高度，使該部分居室具有二層以上之空間高度，以獲得較大之視野及採光，藉以創造活潑而具有變化之室內環境。「夾層」其以外部分亦即所謂挑空部分。挑空部分因其無樓板，得不計入樓地板面積。
三、	何謂挑高所謂挑高係指建築物之樓層高度設計，採用比一般規定三．六公尺或實際需求為高者。現行建築技術規則規定，住宅及集合住宅等類似用途建築物地面一層樓高度不得超過四‧二公尺，其餘各樓層之樓層高度均不得超過三‧六公尺，但其他用途建築物因無樓層高度規定，常有挑高之情形。
四、	何謂複層式構造在同一戶內，為了空間變化需求而採不同樓板高度之設計者，稱之為複層式構造，採複層式構造設計者，其樓層高度不得超過四‧二公尺，且其室內平均高度不得超過三．六公尺。